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通过收取保证金来保护房产的10个技巧
2019-10-22 16:02

保证金并不像他们想象的那样保护普通房东。     

事实上,对于典型的房东来说,押金保护的只有一件事:房客造成的财产损失。

首先,它不包括对房产的重大损害。例如,押金可能包括重新装修一个房间,但如果房客弄坏了每个房间的地毯怎么办?

保证金也不包括未付的租金,有些州甚至特别禁止房东使用保证金支付未付租金。但即使在房东可以将其用于这一目的的州,一个月(甚至两个月)的租金也无法弥补房东被迫迁离的所有损失。驱逐过程从开始到结束至少需要三个月左右的时间,这是一个房东友好的状态。在对房客友好的马里兰州,我已经被驱逐了整整一年。

然后是“正常磨损”,“租户损坏”和“正常磨损”之间的界限非常模糊。但猜猜看,当需要对“正常磨损”进行分类时,会倾向于哪一边?(提示:不是你。)

当你从保证金中扣除修理费时,你必须准备好向法官证明每一分钱都用来修复房客带来的损失。这将是一场艰苦的战斗,但是文档会有所帮助,以下十个技巧也会对你有所帮助。

在签租约之前

一、和租户校对你的房产

租户校对本身是一个冗长的讨论,但这里有几个快速的提示:

当您的地毯达到其使用寿命结束时,用竹子或人造木地板代替它们。

在所有的墙壁上涂上有光泽的油漆(更容易擦干净)。

在每个车门后面安装车门止动块。

在前门放一个鞋架。

或许最重要的是,你可以使用激进的租赁条款和要求来要求良好的行为,但我们正在超越自己。

二、避免任何申请人大声嚷嚷没有存款

有没有一个求职者说:“嗯,我现在有300美元的定金,但我再过两周就没有剩下的了”?

这是一个预警信号。

你对那个说这话的人有什么看法?要么他们名下只有300美元,要么他们是个骗子。

这对他们来说都不是个好兆头。好的租房者经济稳定,经济稳定的人名下不会只有300多美元。他们有一个应急基金,他们有一些储蓄(不管多小),他们有股票、债券和共同基金之类的资产,好吧,那要求太高了。

但你明白了:稳定的租房者,那种会按时交钱的人,是不会勉强糊口的。

此外,如果他们还过着勉强糊口的生活,打算从下一份薪水中给你所有额外的钱,那么他们在这个月剩下的时间里将如何支付其他账单呢?

三、检查申请人的当前住宅,作为租户筛选的最后一步

我在介绍高级租户筛选技术时提到过这一点,但值得在此重申。

如果你不想在你的单位受到比押金还多的损失,那就亲自去看看这个申请人是如何对待他们的家的。

有些人干净,有礼貌,房屋保护的非常好,他们以自己的家为荣。

其他人很脏,粗心大意,对如何对待自己的家毫不在意。你想委托哪种类型的人持有价值数十万美元的资产?

幸运的是,这很容易区分。只要花五分钟在他们现在的家里走走,你就会知道他们会如何对待你的房产。

租约本身

四、重新分类“正常磨损”

房东在租赁协议中对房客的要求有一定的回旋余地。

有时,如果他们非常具体,他们可以将一些常见的损害形式从“正常磨损”转变为“承租人损害”,意思是:可以从保证金中扣除。

例如,墙上的干墙洞在什么时候会离开“正常磨损”的领域而成为损坏?你可以让法官来画这条线,也可以在租约中指定。

“租户不得使用大于12.5米的螺丝或钉子在墙上悬挂装饰品。承租人还应负责剥落和重新喷漆(原始油漆:Duron DJT-355)所有由墙挂造成的干墙洞,不这样做将导致从承租人的保证金中扣除。”

这一条款在法庭上成立吗?也许吧。你不能肯定法官在听证会上会做出什么裁决。但它比完全没有条款强得多,并为租户设定了明确的期望。

有责任心的房客会尽一切可能遵守租赁协议,这意味着如果你对房客进行了良好的筛选,他们会遵守你的租赁条款。

五、不指定不同类型存款的用途

知道一些房东如何列出具体的存款类型,如“宠物存款”、“清洁存款”等吗?

别那么做。

根据法律规定,所有可退还的押金都属于同一个伞式押金限额。例如,在许多州,可收回押金的限额是两个月的租金,所有可收回押金的总额都低于该限额。

所以你把这些存款类型分开并不是在帮你自己什么忙。事实上,你正在对你可以扣除的部分设定自我限制。

假设你专门收了250美元作为宠物押金,还有500美元用于宠物清理。租户可以提出一个案例,你只能扣除高达250美元的宠物押金,宠物相关的清理,而不扣除主要的“损害押金”,除非宠物清理也可以归类为“租户损害”。

收取一笔押金,并在租约中明确规定,押金可用于任何损坏、清理、未付账单或搬出时所欠的其他款项(当然,在州法律的限制范围内)。

租赁合同签订时

六、进行入住检查并彻底记录

如果你没有用房客的保证金来保护你的房产,那么就这样做。

和你的新租客一起查看整个房子,并填写一份详细的入住情况报告。标记每一个预先存在的问题,不管多么小。在每个项目上签上首字母,让租户也这样做。签名,注明日期,并保留原件。

拍摄很多很多照片,打开时间戳功能记录日期和时间。将这些照片保存在租赁的数字文件中,同时保存已签名的租赁和入住条件报告的扫描副本。

最常见的方法之一,房客摆脱他们的保证金定金损害时说,“法官,当我搬进来时,这已经是那样。”

别让他们耍那个花招。准确记录入住时的情况,以便您可以扣除在此日期之后造成的任何损失。

七、把保证金存入一个单独的有息账户

值得注意的是,在许多州,这是房东的法定要求。

但即使在那些没有要求的州,也有几个理由这样做。首先,它防止了混入其他资金,它还消除了将保证金用于其他支出的诱惑。

而且,如果法律不要求你把利息交给房客,你可以保留它!

八、定期检查

想确保您的租户尊重您的房产,并遵守您的租约规定吗?

安排季度或半年检查。

你不仅会很早发现违反租约的行为,而且还会向你的租客发出一个强有力的信息:你正在关注并认真执行租约。

搬出时

九、立即解决维修问题,否则可能损失全部押金

每个州都有一个严格的最后期限,要求房东要么退还全部保证金,要么提供所有扣除额的书面账目。不这样做意味着丧失从保证金中扣除任何东西的权利,在许多州甚至会对房东进行经济处罚!

这意味着房东必须迅速行动,获取报价,进行所有维修,整理一份书面声明,并提供给前房客。

真的,不管怎样,房东都应该在周转工作上以闪电般的速度前进。周转是房东最大的开支,减少周转时间应该是房东的首要任务。

十、如何从保证金中扣除自己的费用

你自己修理吗?或者你自己打扫,当准备一个空置的单元展示给新的潜在客户?

这没什么错,这是省钱的好方法。但如何从承租人的保证金中扣除这些费用呢?

首先,要知道每种工作的市场价格是多少。能够用真实的数字来支持类似的承包商或清洁工每小时收取的费用。

接下来,详细记录你在每项任务上花了多少小时,把这些记录尽可能正式。

最后,对不同类型的工作分别收费。你可能会收取一小时的费用,为更高的技能工作(如修复干墙损坏),但你花在清洁上的时间要少得多。

如果房客对你的价格提出质疑,准备好带着详细的记录和证据出庭,证明你的收费反映了市场价格执行的每种类型的工作。

对保证金提高保护

和房东的其他一切一样,最大限度地提高对保证金的保护是两件事:预防和有书面的所有要求和记录。绝大多数的工作发生在你从保证金中扣除之前,这一切都是为预防措施和书面文件奠定基础。

这是房东赚取利润的地方。这就是为什么我们一次又一次地关注系统化的物业管理实践,基础工作必须提前几个月或几年来为业主提供最大化的回报。

但是,当你在每一步都遵循最佳实践时,你会发现,不仅路上出现的颠簸更少,而且你碰到的颠簸也不会对你的利润造成太大的影响。做一个有利可图的房东并不是偶然的,这是精心执行和预防的结果,是必不可少的要素。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

        

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